飙升的租金和利率已经颠覆了 BC 的住房投资前景
随着利率稳定和移民大踏步前进，卑诗省多户住宅市场第三季度的销售下滑预计将很快出现在后视镜中
飙升的租金和利率已经扭转了不列颠哥伦比亚省住房投资前景的剧本，租金成为多户住宅领域的主导力量，如果不列颠哥伦比亚省的新总理如愿以偿，这一趋势可能会加速。
截至 2022 年 9 月底，共有 183 栋出租公寓楼售出，总成交额为 21.1 亿美元，但第三季度销售额下降，降至仅 14 笔交易，为七年来任何季度的最低水平。温哥华的 Marcus & Millichap 进行的一项调查。
销售下滑部分与贷款利率上升有关，自 2 月以来连续第六次上升，包括加拿大银行在 10 月 26 日加息 50 个基点。
加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 承保的多户出租房屋的抵押贷款利率是最低的，但在过去一年中，5 年期和 10 年期抵押贷款利率增加了一倍以上，达到 4.5%， Marcus & Millichap 高级副总裁 James Blair 与高级副总裁 Patrick McEvay 一起准备了第三季度报告。
“发生了很大的变化，”布莱尔说，他指出买家股权要求大幅提高。
因此，多户家庭投资者需要更高的首付，债务成本正在高于资本化率，今年迄今为止平均资本化率为 3.27%。
“上限率是现在的关键，”布莱尔说。
McEvay 说，结果是许多投资者都在观望是否会进一步加息，因为抵押贷款利率是房东最重要的单一投入成本。
尽管如此，现有的 B.C.房东正在收获加拿大有史以来最高的租金，许多业主已经锁定了 CMHC 承保的低成本 10 年期融资。
11 月是连续第二个月，加拿大房租最贵的前五个城市都位于卑诗省。
liv.rent 最近的一项研究显示，大温哥华地区一间不带家具的单卧室公寓的平均租金从 10 月份的 2,256 加元增加到今年 11 月的 2,317 加元。北温哥华的租金上涨了 10.4%，成为加拿大租金最贵的城市，平均每月租金为 2,760 加元。
根据布莱尔的说法，温哥华市新建和最近翻修过的一居室公寓的租金现在平均为每月 3,000 美元。
“私人买家的需求仍然很大，”布莱尔说，Marcus & Millichap 指出，随着机构投资者“转为观望”，私人买家现在占大温哥华地区总销售额的 77%。
然而，2022 年第四季度的行动表明，投资者愿意花大价钱购买黄金地段的旧租赁资产。
据温哥华经纪公司 Colliers 称，11 月 2 日，位于温哥华 Kerrisdale 的一栋 10 单元的旧多户出租大楼以 408 万美元的价格售出。
11 月 23 日，温哥华 Goodman Commercial 以 3525 万美元的价格完成了温哥华 Kits Beach 附近一栋 74 套出租公寓楼的交易。这相当于这座拥有 56 年历史的建筑中每套公寓的价格超过 476,000 美元。
Marcus & Millichap 于 11 月在温哥华的 Cambie 走廊列出了一栋“完全翻新”的 12 单元旧出租公寓楼，每门 666,000 美元。
今年前三个季度，公寓楼的总销售额比一年前下降了 35%，因为卖家的预期与买家愿意支付的价格之间的差距越来越大。
然而，对于那些想要出售租金被认为“负担得起”的旧公寓楼的人来说，新的 B.C. premier 提出了一项 5 亿美元的政府基金，以帮助原住民和非营利组织购买它们。
然而，Marcus & Millichap 认为，一旦利率趋于稳定，是三个强劲趋势而非有问题的政府政策表明多户住宅市场强劲。
这些是：
• 移民：随着加拿大在 2022 年将其移民目标提高到 411,000 个新永久居民，到 2025 年每年增加 500,000 个，大温哥华地区预计每年将迎来大约 55,000 个新移民。新人的涌入将继续支持强劲的租赁需求，因为新来者往往更喜欢公寓市场而不是所有权。 （联邦政府表示将从 2023 年 1 月 1 日开始禁止外国购房者两年，这意味着新移民在到达之前将无法购买。）
• 高价住房：低陆平原的基准综合房价现在为109 万加元，是加拿大最高的，而典型的大温哥华公寓售价超过727,000 加元。 这些高昂的价格将使潜在的房主望而却步，出租空置率接近 1.5%，是该国最低的，
强劲的劳动力市场：到 2022 年为止，温哥华已经增加了大约 15,000 个工作岗位，失业率目前稳定在 4.3%，与维多利亚和基洛纳相似。 这种强劲的劳动力市场转化为健康的公寓需求，因为人们赚取的工资足以支付租金，但不足以拥有自己的房子，从而使他们留在公寓租赁市场。
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